VME 523 | DIAGNOSE & COMMUNICATIE
2800 - Mechelen
Aantal eenheden
13
Bouwjaar
1960
Context van de energetische renovatie in mede-eigendom
Een gebouw uit de jaren zestig in Mechelen met zijn 13 residentiële eenheden en zijn typische zandsteengevels illustreert de uitdagingen van oude gebouwen: veroudering, structurele problemen en een dringende behoefte aan energetische renovatie... aanzienlijke kosten die moeten worden verdeeld over een relatief klein aantal huishoudens.
Deze mede-eigendom maakt deel uit van de proefprojecten van het Europese project "CondoReno" waarvan het gedetailleerde rapport raadpleegbaar is via deze link.
Tijdlijn van het renovatieproject in mede-eigendom
Het startpunt
Hoewel het dak al in 2017 is geïsoleerd (RD-waarde van 4,5 m² K/W), vormt de gevel een probleem: scheuren, vochtigheid, corrosie van ankers. De achter- en zijgevels in bakstenen lijden aan degradatie van beton (balkons, lintels boven de ramen). De mede-eigendom aarzelt tussen repareren of duurzaam isoleren, met een langetermijnvisie.
De keuze van de eerste stap
Salvator kan niet genieten van een volledig Renovatie MasterPlan (voorbehouden aan mede-eigendommen met meer dan 20 eenheden in Vlaanderen), daarom oriënteert de stad Mechelen het naar een RMP Light, geïnspireerd door de specificaties van het VEKA-kader (de Vlaamse autoriteit voor energie en klimaat).
De mede-eigendom bestelt een studie uit bij een ingenieursbureau, inclusief :
- Een gedeeltelijke diagnose van de staat van het gebouw (NEN2767-methodologie, maar zonder volledige meting vanwege de beperkte scope),
- Scenario's voor duurzame renovatie,
- Een meerjarig investeringsplan.
Het werkt ook vanaf het begin samen met het architectenbureau, belast met het ontwerpen van een duurzaam gevelconcept.
De studie en voorbereiding
In oktober 2023 wordt een enquête onder mede-eigenaars en huurders parallel met de diagnose uitgevoerd. 8 van de 13 bewoners nemen eraan deel (3 eigenaar-bewoners, 3 verhuurders, 2 huurders). De resultaten zijn duidelijk :
- 7 van de 8 achten renovatie van de gevel met isolatie noodzakelijk.
- Allen behalve één zijn bereid te investeren.
Deze terugkoppeling, gekoppeld aan de diagnose, stelt in staat de analyse te verfijnen. Om de kosten te verfijnen, vragen de architecten een informeel advies van de dienst stedenbouw van de stad over de toegestane materialen. Antwoord :
- ETICS (isolerend stucwerk) toegestaan voor de zijgevels en achtergevel.
- Gevelconstructies voorgeschreven voor de voorgevel, om het historische uiterlijk te behouden.
De architecten ontwerpen vervolgens een duurzaam gevelbegrip met Dekton-panelen die zandsteen nabootsen, om esthetiek en prestaties te verbinden.
In november 2023 stelt het ingenieursbureau drie scenario's voor duurzame renovatie voor, elk met een financieel plan over meerdere jaren :
- Alle werkzaamheden in één keer uitvoeren (gevel + vervanging van de collectieve ketel door een warmtepomp + zonnepanelen in 2032).
- De gevel op korte termijn prioriteit geven, daarna de ketel vervangen door een warmtepomp en zonnepanelen installeren in 2032.
- De gevel op korte termijn repareren, deze alleen in 2029 isoleren, en de technische installaties in 2032 vernieuwen.
De keuze van financiering
In januari 2024 presenteert de renovatiecoach van de stad financiële simulaties voor een gemiddeld appartement, inclusief :
- Een marge van 5 % voor onvoorziene uitgaven,
- De coördinatie- en onderzoekskosten.
Drie financieringsopties worden aan de mede-eigenaars voorgesteld :
- Volledige betaling door de mede-eigenaar (persoonlijke spaargeld)
- Gedeeltelijke financiering via de Mijn VerbouwLening (Vlaams lening voor mede-eigendomsverhoudingen) + eigen vermogen
- Combinatie van de Mijn VerbouwLening met een collectief krediet afgesloten door de mede-eigendom bij een commerciële bank
5 mede-eigenaars op 12 kiezen voor de Mijn VerbouwLening, 3 voor een persoonlijke lening, en 2 zijn van plan hun spaargeld te gebruiken. Individuele coachingssessies worden in december georganiseerd voor de meest kwetsbare mede-eigenaars, om hen te helpen oplossingen te vinden die bij hun financiële situatie passen.
De stemming in AV
De informatiebijeenkomst is een succes: de mede-eigenaren waarderen de duidelijkheid van het project en tonen interesse voor de Mijn VerbouwLening. De stemming in de Bijzondere Algemene Vergadering (maart 2024) valideert de renovatie van de gevel. De architecten dienen vervolgens het verzoek om omgevingsvergunning in, dat in het najaar van 2024 door de stad wordt goedgekeurd.
De uitvoering van de werken
In februari 2025, terwijl alles op de rails lijkt te liggen, dient een buurman bezwaar in tegen de vergunning, ondersteund door de provincie Antwerpen. Verrassen uitspraak :
- De provincie weigert de isolatie van de zij- en achtergevel, met de motivering dat het gebouw zich bevindt in een zone beschermd als cultureel en historisch erfgoed.
- Naar haar mening gaat het behoud van historische muren voor energetische winsten, ondanks het positieve advies van alle betrokken overheidsinstanties (gemeente, technische diensten, enz.).
Dit besluit schokt de mede-eigendom en de stad :
- Het gaat in tegen de klimaatdoelstellingen van de Vlaamse regering en de verplichtingen van Mechelen in het Covenant of Mayors (Pact van de Burgemesters voor het klimaat).
- Zijn gebrek aan duidelijke motivering en zijn algemene karakter (dat energetische renovatie van stenen gevels in beschermde zones verbiedt) roepen vragen op over de toekomst.
De stad Mechelen besluit in beroep te gaan bij de Raad voor geschillen in vergunningszaken, terwijl de mede-eigendom, faute de mieux, afziet van bezwaar. Deze zou de gevel zonder isolatie kunnen herstellen in afwachting hiervan, maar de onzekerheid blijft bestaan. De Raad moet zijn besluit nemen eind 2025 of begin 2026.
Wilt u uw project delen ? Dit kan via een online interview.
