Mede-eigendom in België
Welke uitdaging vormen mede-eigendommen en, ruimer, appartementsgebouwen?
Ze zijn vaak slecht gekend, of zelfs genegeerd in strategische reflecties en bij de ontwikkeling van instrumenten, regelgeving en mechanismen rond de energietransitie. En toch hebben dit soort gebouwen rechtstreeks betrekking op meer dan 4 miljoen Belgen, of ze nu eigenaar of huurder zijn.
België, een land van eengezinswoningen?
Inderdaad. Toch blijven het aantal en het aandeel appartementen in de 3 gewesten toenemen: terwijl het in 1995 nog 19% was, bereikte de verhouding appartementen onder de woningen 30% in 2024.
Bovendien neigt dit percentage sterk te stijgen, onder invloed van sociologische ontwikkelingen (toename van het aantal huishoudens en afname van de gezinsgrootte), maar ook stedenbouwkundige (beperking van de verstedelijking) en economische (woningprijzen voor de huishoudens).
IN BRUSSEL
In Wallonië
In Vlaanderen
Bronnen: * Statbel 2024, ** IWEPS-rapport 2023
Welke juridische structuren bestaan er voor appartementsgebouwen?
Zoals hierboven vermeld vormen mede-eigendommen een aanzienlijk deel van de appartementsgebouwen, maar dat is niet de enige juridische vorm die bestaat. Welke verschillende types van eigendomsorganisatie bestaan er voor dit soort gebouwen?
Opbrengsteigendom of mono-eigendom
In dat geval behoort het appartementsgebouw toe aan een enkele eigenaar (die privé of openbaar kan zijn, een natuurlijke of rechtspersoon). Het wordt doorgaans verhuurd en ofwel rechtstreeks beheerd door de eigenaar, ofwel door een rentmeester. In deze 2 situaties neemt de eigenaar de beslissingen alleen.
Gebouw in onverdeeldheid
Een appartementsgebouw dat toebehoort aan meerdere eigenaars zonder evenwel te zijn opgedeeld in afzonderlijke kavels per eigenaar, wordt geacht in onverdeeldheid te zijn. Behoudens bewarende maatregelen en voorlopig beheer moeten de beslissingen unaniem door de eigenaars worden genomen, wat het beheer complex kan maken. Om het proces vlotter te laten verlopen, is het mogelijk om, mits bepaalde formaliteiten, er vrijwillig voor te kiezen zich aan het stelsel van de mede-eigendom te onderwerpen.
Gebouw in mede-eigendom
Een gebouw dat is opgedeeld in meerdere kavels (appartementen, maar ook kantoren, enz.) die toebehoren aan verschillende eigenaars (minimum 2) is een mede-eigendom. Deze heeft een eigen rechtspersoonlijkheid en werkings- en beslissingsmodaliteiten die duidelijk zijn vastgelegd in de Wet op de mede-eigendom.
Wat houdt het in om in mede-eigendom te zijn?
Je doet niet zomaar wat je wil
De werking van de mede-eigendom wordt geregeld door de (dwingende) wet, door de statuten (basisakte, Reglement van Mede-eigendom en Reglement van Interne Orde) en door de beslissingen van de Algemene Vergaderingen, die dus eigen zijn aan elke mede-eigendom. Samen vormen deze elementen een nauwkeurig kader van wat wel (of niet) kan in een mede-eigendom.
Er zijn gemeenschappelijke en privatieve delen
Het verschil tussen wat onder de verantwoordelijkheid van de individuele mede-eigenaars valt (= privatief) en wat onder de verantwoordelijkheid van de mede-eigendom valt, vertegenwoordigd door haar syndicus (= gemeenschappelijk), vormt de basis van het leven in mede-eigendom. Het statuut van bepaalde specifieke delen (de verwarming, het schrijnwerk, de ventilatie, ...) wordt doorgaans opgenomen in elke basisakte.
Beslissingen nemen duurt soms (heel) lang
Alle beslissingen die nodig zijn voor het leven in mede-eigendom worden genomen binnen de Algemene Vergadering, die enkel onder bepaalde organisatievoorwaarden (termijnen, formalisme) en aanwezigheidsvoorwaarden (= quorum) kan plaatsvinden. Behoudens de organisatie van een Buitengewone AV komt de mede-eigendom één keer per jaar samen.
Er is een vorm van solidariteit
Elke mede-eigenaar is met de anderen verbonden door het feit in mede-eigendom te zijn. De beslissingen binden, voor zover ze geldig zijn genomen, ook de mede-eigenaars die afwezig waren of tegen hebben gestemd. De enige manier om ze te betwisten is via de Vrederechter.
Het formalisme is dwingend, maar ook beschermend
Een mede-eigendom bestaat uit verschillende personen die met elkaar verbonden zijn door het gemeenschappelijke beheer van hun gebouw, met uiteenlopende belangen, prioriteiten en middelen. De wet bestaat om ieders rechten te beschermen en om uit patstellingen te geraken.
