De syndicus-vastgoedmakelaar
Wie zijn deze vastgoedprofessionals die belast zijn met het beheer van appartementsgebouwen?
De bekendste is de syndicus, wiens rol vrij vertrouwd is. De omvang en de grenzen van zijn opdrachten en verantwoordelijkheden blijven echter vaak onduidelijk, terwijl ze strikt door de wet zijn omkaderd. Gebouwen in mede-eigendom worden uitsluitend beheerd door syndici. Appartementsgebouwen die niet in mede-eigendom zijn (opbrengstgebouwen en onverdeeldheid) kunnen door andere vastgoedmakelaars worden beheerd: de rentmeesters.
De vastgoedberoepen
Het beroep van vastgoedmakelaar valt uiteen in drie duidelijk onderscheiden beroepen, die exclusief of parallel kunnen worden uitgeoefend:
DE VASTGOEDMAKELAAR - BEMIDDELAAR is degene die men in de collectieve verbeelding vaak als eerste associeert met de titel "vastgoedmakelaar". Zijn rol bestaat er onder meer in vastgoed te prospecteren en te schatten, volledige verkoop- en verhuurdossiers samen te stellen, alle praktische en commerciële aspecten te organiseren, panden te bezichtigen, de prijsonderhandelingen en de verkoop-/verhuurvoorwaarden te superviseren, de bijbehorende documenten op te stellen, enz.
DE VASTGOEDMAKELAAR - SYNDICUS beheert de gemeenschappelijke delen in de mede-eigendommen (bijvoorbeeld de lift, het dak, enz.) en voert de beslissingen uit die door de Algemene Vergadering (AV) worden genomen. Hij waakt over de goede werking van de mede-eigendom en vertegenwoordigt de Vereniging van Mede-eigenaars (VME). In de praktijk betekent dit dat uw syndicus veelzijdig moet zijn. Hij is tegelijk boekhouder, beheerder, jurist, secretaris, werftoezichter en vooral diplomaat. Deze veelzijdigheid wordt vaak onderschat.
DE VASTGOEDMAKELAAR - RENTMEESTER beheert vastgoed voor rekening van derden (personen of vennootschappen). Het kan gaan om eengezinswoningen, appartementen, handelspanden of kantoren (die zich in mede-eigendom zouden kunnen bevinden), maar ook om volledige gebouwen. De opdrachten van de rentmeester kunnen het huurbeheer, het financieel beheer en het technisch beheer van deze onroerende goederen omvatten.
Hoe worden de mede-eigendommen beheerd?
De wet bepaalt dat elke mede-eigendom door een syndicus moet worden beheerd. Deze kan een professional zijn, maar ook een niet-professional op voorwaarde dat hij eveneens mede-eigenaar in het gebouw is.
De registratie van het mandaat van syndicus (professioneel of niet) bij de Kruispuntbank van Ondernemingen is verplicht sinds 2017.
Nochtans is in België het mandaat van syndicus (professioneel of niet-professioneel) voor 4 mede-eigendommen op 10 niet geregistreerd bij de KBO.
Verontrustende cijfers, als men bedenkt dat de registratie van de mandaten noodzakelijk is om een goede opvolging te verzekeren bij een wijziging van mede-eigenaars (verkopen, erfenissen...) en vereist is voor tal van officiële handelingen (aanvraag van premies, opening van een bankrekening, aangaan van een krediet, inlichtingen van de notaris bij overdracht van eigendom...).
BEHEER VAN DE MEDE-EIGENDOMMEN IN BELGIË
Bron: Kruispuntbank van Ondernemingen
Maar wat doet de syndicus?
In mede-eigendom is het verplicht een syndicus te hebben, die professioneel of niet-professioneel kan zijn.
Contactpunt, reddingsboei of klachtendienst?
De rol van syndicus is vaak onbekend of verkeerd begrepen door het grote publiek.
De syndicus is de wettelijke vertegenwoordiger van de Vereniging van Mede-eigenaars (VME). Maar wat betekent dat concreet? Wanneer moet hij de problemen oplossen? Wat moet hij doen en vooral, wat mag hij niet doen?
Om de mede-eigenaars te helpen hierin klaarheid te scheppen, hebben het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars), het Fonds 323 (sectoraal Fonds van het vastgoed), CIB en Federia (de federaties van de Nederlandstalige en Franstalige vastgoedmakelaars) een specifieke website en een duidelijke en didactische brochure gecreëerd met de wettelijke basis, de rollen en de verantwoordelijkheden van de syndicus.
Alles weten over het beroep van syndicus De brochure downloaden
Een beroep met toekomst... maar in tekort
Het beroep van syndicus is tegelijk nuttig, gevarieerd en stimulerend. Toch kampt dit beroep momenteel met een tekort aan arbeidskrachten.
Voor heel België zijn er immers slechts 612 vastgoedmakelaars (vennootschappen en natuurlijke personen) wier hoofdactiviteit die van syndicus is.
En nochtans blijft de rol van syndicus zich almaar specialiseren en complexer worden, naargelang de nieuwe regelgevingen, waardoor het steeds essentiëler wordt om een beroep te doen op opgeleide professionals.
Het goede nieuws? De uitdagingen van de energietransitie kunnen een hefboom zijn om dit beroep opnieuw op te waarderen en nieuw talent aan te trekken, terwijl de mede-eigendommen een professionele begeleiding krijgen.
(vennootschappen en natuurlijke personen) *
