VME 169 | GEVELWANDEN & BALCONS

Een eerste vooronderzoek wordt bij de architect aangevraagd, gevolgd door een haalbaarheidsstudie.

Deze analyse houdt rekening met de gebreken die voorkomen op het niveau van de gevels en balkons maar niet alleen: inderdaad, om ervoor te zorgen dat coherente technische oplossingen worden ingevoerd, worden de vervanging van de raamwerk (ondanks dat deze privé zijn) en de behandeling van de ventilatie tegelijkertijd bestudeerd.

Het wordt besloten om de mede-eigenaars die dit wensen voor te stellen de raamwerk op het niveau van de gevelspitsen op groepsbasis te vervangen, tegelijkertijd met de uitvoering van de werken. De nieuwe raamwerk voorzien in geïntegreerde luchttoevoer. In de algemene lastenvereisten is ook voorzien in de installatie van luchtafzuigingen op het niveau van keukens en badkamers.

Het feit dat deze overweging op dit stadium is geïntegreerd zal de mede-eigendom later sparen van de noodzaak om veel duurdere ventilatiesystemen in te stellen.

Wetende dat werken moesten worden uitgevoerd, zonder echter de aard of omvang ervan te kennen, was de mede-eigendom 8 jaar eerder begonnen met het opbouwen van een aanzienlijk reservefonds, in het tempo van 10.000€/kwartaal. Zodra de bestek werd afgerond en de offertes waren ontvangen, moest nog aanvullende financiering worden gezocht.

Een aanzienlijk collectief krediet (1 miljoen euro over 10 jaar) kon worden verkregen, deels dankzij de opgebouwde eigen middelen en de bewezenheid van regelmatige betaling in het verleden. Een tiental mede-eigenaars beslissen echter niet deel te nemen aan het collectief krediet en financieren hun aandeel rechtstreeks. Het resterende bedrag wordt gefinancierd via het reservefonds.

En hoe zit het met de premies? Op het moment van de werkzaamheden bestond er nog geen specifiek premieregime voor mede-eigendommen. Elke mede-eigenaar moest daarom, op basis van de documenten en inlichtingen verstrekt door de syndicus, individueel een premieaanvraag indienen voor zijn aandeel. Een heel programma in termen van organisatie en correspondentie met de administratie. Dit is waarom het moeilijk is om na te gaan welke premies daadwerkelijk konden worden verkregen.

De werkplaats wordt in één enkele fase van 7 maanden uitgevoerd, waarbij alle gevels tegelijkertijd worden behandeld.

Hoewel deze organisatie een betere uitvoeringsefficiëntie mogelijk maakt, is dit niet gemakkelijk voor de inwoners : gezien de nodige werkzaamheden zijn de toegangen tot de balkons gedurende de gehele werkperiode verboden en zijn beschermingsplastics nodig ter hoogte van de ramen gedurende een groot deel van de totale duur. De spanningen zijn daarom soms hevig, hoewel dit hanteerbaar is gebleven.

De werkzaamheden naderen hun einde, hoewel het aankaarten van de eindopmerkingen enige tijd in beslag neemt, gezien de omvang van de werf.

Enkele maanden later worden stagnaties van water vastgesteld die leiden tot infiltraties aan de onderkant van de raamkozijnen (niet vervangen tijdens de werf) op het niveau van bepaalde balkons. Dit is een tegenvaller. Na analyse blijkt dat het probleem voortvloeit uit de voegen (privé) die soms niet geschikt zijn, of zelfs afwezig zijn, tussen de raamkozijnen en de balkons, en dit wordt gekoppeld aan het feit dat het niet mogelijk was om de benodigde afvalhellingstekken te bereiken, gezien de geringe dikte van de plaat. Tijdens de werf waren varianten en/of versterkingen overwogen, maar de meerkosten (ongeveer 30% van het totaal) waren op dit stadium van het project onhoudbaar.

Uiteindelijk konden oplossingen worden gevonden door de drempels van de raamkozijnen aan te passen waar nodig, en hier aandacht aan te besteden bij de nieuwe vervangingen van raamkozijnen op deze plaatsen.

Aan het einde van deze ambitieuze werkzaamheden duurde het even voordat de spanning wegzakte. Een duidelijke verbetering van het comfort is vastgesteld in de appartementen ter hoogte van de gevelzijden en het resultaat wordt door de mede-eigenaars esthetisch zeer gewaardeerd.

Kort na het einde van de werkzaamheden ontstaan er problemen met de bestaande stookolieketels die dringend vervanging van de branders en overschakeling naar gas noodzakelijk maken. Gelukkig was de reservefonds niet volledig leeggekocht.

En daarna ? Het dak, dat al enige tijd geleden was gerenoveerd, zonder geïsoleerd te zijn, zal moeten worden aangepakt, maar momenteel zonder echte urgentie. Bovendien vormt de aanwezigheid van Telecom-antennes hierop een terugkerende financiële opbrengst voor de mede-eigendom. Het project zal waarschijnlijk dus in standby blijven zolang de huidige lening loopt.