ACP 477 | RÉPARTITION DES COÛTS
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Contexte
Une petite copropriété où des travaux d'isolation de la toiture sont envisagés, mais il n'y a pas de consensus entre copropriétaires. Comment trouver des solutions créatives pour débloquer la situation tout en garantissant la sécurité juridique de chacun ?
Plus d'information sur la médiation en copropriété
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Médiation
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Le point de départ
Au sein de la copropriété, certains copropriétaires, situés directement en dessous de la toiture ont froid et souhaiteraient l'isoler. La toiture étant une partie commune, les travaux de rénovation sont à charge de l'ensemble des copropriétaires et nécessitent une majorité de 2/3 des votes.
Le choix du premier pas
Une discussion préalable entre copropriétaires montre que, la majorité suffisante ne serait pas atteinte.
En effet, si globalement tous les propriétaires sont convaincus du principe, le coût des travaux fait que les copropriétaires du rez-de-chaussée voteraient contre contre, et de facto postposeraient ou bloqueraient les travaux. Des solutions alternatives sont envisagées dans un esprit de médiation, pour trouver une solution permettant de répondre aux besoins de chacun.
L'étude et la préparation
Une option serait la réalisation des travaux de façon privative par les propriétaires concernés (et donc à leur frais). Cette solution serait trop désequilibrée, risquerait de compliquer l’obtention des primes (voire perdre l'occasion d'en obtenir étant donné l'incertitude) et créerait de sérieux risques au niveau de la répartition des éventuelles responsabilités à court et long terme entre la copropriété et les propriétaires ayant réalisé des travaux.
Les autorisations et négociations
Une piste alternative est dégagée. Pour sécuriser l’ensemble des parties, il est important que les travaux soient commandés et réalisés par la copropriété. Toutefois, dans le contexte spécifique de la copropriété et après discussion entre les copropriétaires, il a été conclu qu’il était acceptable pour chacun que les coûts de ces travaux ne soient exceptionnellement pas répartis selon les quote-parts habituelles. Au final, la personne du rez-de-chaussée payait 1/4 des travaux plutôt que les 1/3 liés à ses quotités, alors que les autres copropriétaires verront leur quote-part légèrement augmentée.
Le choix du financement
La copropriété vote donc à la majorité des 4/5èmes de créer une clé de répartition temporaire et spécifique pour ces travaux de toiture. Grâce à la mise en place de la nouvelle clé de répartition, les fonds des travaux peuvent être appelés auprès des propriétaires concernés et les primes obtenues à la suite des travaux pourront également être affectées à ces mêmes propriétaires via la même clé de répartition.
Le vote en AG
Ces travaux aux parties communes sont donc bien réalisés par et pour le compte de la copropriété, limitant fortement les risques pour chacun. Il est explicitement prévu dans le procès-verbal de l’Assemblée Générale que cette décision est exceptionnelle et ne pourra en aucun cas créer un précèdent pour des décisions ultérieures.
Ce moyen d’organiser les choses permet de trouver un accord entre les copropriétaires et cette résolution est finalement approuvée à l’unanimité.
Acteurs du projet
Trialogues
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