La copropriété en Belgique
Quel enjeu constituent les copropriétés et, plus largement, les immeubles à appartements ?
Ils sont souvent mal connus, voire ignorés dans les réflexions stratégiques et lors du développement d'outils, de réglementations et de mécanismes en lien avec la transition énergétique. Et pourtant, ce type d'immeubles concerne directement plus de 4 millions de belges, qu'ils en soient propriétaires ou locataires.
La Belgique, pays de maisons individuelles ?
Effectivement. Cependant, le nombre et la proportion d'appartements ne cesse d'augmenter dans les 3 régions : alors qu'elle était de 19% en 1995, la ratio d'appartements parmi les logements a atteint les 30% en 2024.
De plus, ce pourcentage a tendance à croître fortement, sous l'effet des évolutions sociologiques (croissance du nombre de ménages et diminution de la taille des ménages), mais également urbanistiques (limitation de l'étalement urbain) et économiques (prix des logements pour les ménages).
À BRUXELLES
En Wallonie
En Flandre
Sources : * Statbel 2024, ** Rapport IWEPS 2023
Quelles structures juridiques existent pour les immeubles à appartements ?
Comme repris ci-dessus, les copropriétés constituent une partie significative des immeubles à appartements mais ce n'est pas la seule forme juridique qui existe. Quelles sont les différents types d'organisation de la propriété pour ce type de bâtiments ?
Immeuble de rapport ou monopropriété
Dans ce cas, l'immeuble à appartements appartient à un propriétaire unique (qui peut être privé ou public, en personne physique ou morale). Il est généralement loué, et géré soit directement par le propriétaire, soit par un régisseur. Dans ces 2 situations, le propriétaire prend les décisions seul.
Immeuble en indivision
Un immeuble à appartements qui appartient à plusieurs propriétaires sans pour autant être divisé en des lots distincts par propriétaire est dit en indivision. Sauf actes conservatoires et d'administration provisoire, les décisions doivent être prises à l'unanimité des propriétaires ce qui peut rendre la gestion complexe. Pour fluidifier le processus, il est possible, moyennant certaines formalités, de faire le choix de s'assujettir volontairement au régime de la copropriété.
Immeuble en copropriété
Un immeuble divisé en plusieurs lots (appartements, mais aussi bureaux, etc.) appartenant à des propriétaires distincts (minimum 2) est une copropriété. Celle-ci a une personnalité juridique propre et des modalités de fonctionnement et de décisions clairement définies par la Loi de la copropriété.
Qu'implique le fait d'être en copropriété ?
Source : Banque Carrefour des Entreprises
On ne fait pas ce qu'on veut
Le fonctionnement de la copropriété est régi par la loi (impérative), par les statuts (acte de base, Règlement de Copropriété et Règlement d'Ordre Intérieur) et par les décisions d'Assemblées Générales, qui sont donc propres à chaque copropriété. Ensemble, ces éléments constituent un cadre précis de ce qui peut être fait (ou pas) en copropriété.
Il y a des parties communes et des parties privatives
La différence entre ce qui est sous la responsabilité des copropriétaires individuels (= privatif) et ce qui est sous la responsabilité de la copropriété, représentée par son syndic (= commun) constitue le fondement de la vie en copropriété. Le statut de certaines parties spécifiques (le chauffage, les châssis, la ventilation,...) est généralement repris dans chaque acte de base.
Cela prend parfois (très) longtemps de prendre des décisions
Toutes les décisions nécessaires à la vie en copropriété sont prises au sein de l'Assemblée Générale, pouvant se tenir uniquement à certaines conditions d'organisation (délais, formalisme) et de présence (= quorum). Sauf organisation d'AG Exceptionnelle, la copropriété se réunit une fois par an.
Il y a une forme de solidarité
Chaque copropriétaire est lié aux autres par le fait d'être en copropriété. Les décisions, pour autant qu'elles aient été prises valablement, lient également les copropriétaires étant absents ou ayant voté contre. Le seul moyen de contestation est de passer par la Justice de paix.
Son formalisme est contraignant, mais protecteur également
Une copropriété, ce sont différentes personnes liées entre elles par la gestion commune de leur immeuble, ayant des intérêts, priorités et ressources différentes. La loi existe pour protéger les droits de chacun et permettre de sortir des situations de blocage.
