LOC 473 | BAIL À LA RÉNOVATION
5060 - Tamines
Nombre de lots
1
Année de construction
1960
Contexte
Un bien en administration ne pouvant pas être mis en location en l’état, car il ne respecte pas les normes de sécurité et salubrité. Et la mise en vente en l’état serait accompagnée d’une sérieuse moins-value.
Comment préserver le patrimoine du bénéficiaire tout en limitant les investissements ?
Ligne du temps
Le point de départ
Un bureau d’avocat a en administration le patrimoine d’une personne, comprenant une maison des années 70. Une analyse technique est demandée à l'agent immobilier et révèle des nombreux travaux à prévoir : l’électricité est à refaire, les caves sont à vider, les finitions sont entièrement amorties, la fosse septique doit être traitée et le jardin requiert de sérieuses interventions…
Le choix du premier pas
L’un des proches souhaite mettre en location le bien dans des conditions classiques, quitte à proposer un loyer de seulement 600€/mois par rapport aux 1100€/mois que ce type de bien pourrait rapporter. En agissant de la sorte, le bien continuerait de se détériorer. Pour la régisseuse en charge du dossier, il est hors de question de louer le bien en l’état car certaines des interventions à prévoir touchent à des enjeux de sécurité.
L'étude et la préparation
La mise en place d’un bail de rénovation est envisagée : les futurs locataires s’engageront à (faire) réaliser eux-mêmes une partie des travaux en contrepartie d’une réduction de loyer. L’enjeu sera de s’assurer que la solution envisagée soit bien ficelée mais aussi (surtout) légale : le bail à la rénovation reste un bail d’habitation avec toutes ses prérogatives propres ! Grâce à l’expertise des professionnels impliqués, il est possible de finaliser un accord solide, définissant précisément droits, devoirs et modalités pratiques pour chacune des parties.
Le choix du financement
Le bail est prévu pour une durée de 9 ans. Le loyer prévu dans le bail correspond aux 1100€ estimés pour le bien remis en état. Une réduction de 200€/mois est toutefois accordée pour l’entièreté de la durée du bail. Un avantage total de 21.600€ pour les locataires qui prévoient de mettre la main à la pâte et réaliseront une partie des travaux eux-mêmes. Le coût total de travaux qu’ils financeront est estimé de 10 à 12.000€.
En parallèle, les représentants du bailleur prendront en charge la partie des travaux directement en lien avec la sécurité de l’immeuble pour un total de 6 à 7.000€, et ils couvriront également la souscription d’une assurance Tout Risque Chantier (+/-100€) pour sécuriser l’intervention de chacun.
Le vote en AG
La liste des travaux à réaliser est établie de façon explicite et détaillée en amont de la signature du bail : vidange des caves, peinture de murs, plafonds et portes, nouveau vinyl au sol, rafraichissement de la cuisine, clinkers de la terrasse au jardin, dessouchage d’arbres…
Il est prévu que les travaux doivent être achevés endéans les 3 ans pour correspondre à la tranche « ferme » du bail. Selon l’avancement des travaux, les locataires devront faire valider au fur et à mesure sur base de photos, des visites supplémentaires documentées étant prévues contractuellement tous les 3 mois en phase de travaux.
Le Happy End
Une fois les travaux réalisés le bien serait évalué à 40 à 50.000€ en plus qu’originellement, sécurisant le patrimoine du propriétaire. En même temps cela permet à une jeune famille bricoleuse d’avoir accès à un logement qualitatif à un coût abordable.
Une expérience très positive pour tous les intervenants ! À répliquer pour d’autres biens !
Galerie
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