ACP WA|169

Une première pré-étude est commandée à l’architecte, puis une étude de faisabilité.

Cette analyse prend en compte les pathologies rencontrées au niveau des façades et des balcons mais pas seulement : en effet, pour s’assurer de mettre en place des solutions techniques cohérentes, le remplacement des châssis (pourtant privatifs) et le traitement de la ventilation sont étudiés en même temps.

Il est conclu de proposer aux copropriétaires qui le souhaitent de remplacer les châssis au niveau des pignons de façon groupée, en même temps que la réalisation des travaux. Les nouveaux châssis prévoient des arrivées d’air intégrées. Dans le cahier des charges global, est également prévue l’installation d’extractions d’air au niveau des cuisines et salles de bain.

Le fait d’avoir intégré cette réflexion à ce stade évitera ensuite à la copropriété la nécessité de mettre en place des systèmes de ventilation bien plus onéreux. 

Sachant que des travaux allaient devoir être réalisés, sans encore en connaître la nature ou l’ampleur, la copropriété avait commencé à constituer, 8 ans avant, un fonds de réserve conséquent, au rythme de 10.000€/trimestre. Une fois le cahier de charges finalisé et les offres reçues, il fallait encore aller chercher le complément nécessaire.

Un crédit collectif conséquent (1 million d’euros sur 10 ans) a pu être obtenu, en partie grâce aux fonds propres accumulés et à la régularité de paiement prouvée dans le passé. Une douzaine de propriétaires décident toutefois de ne pas participer au crédit collectif et de financer leur quote-part directement. Le montant restant est financé via le fonds de réserve.

Et qu’en est-il des primes ? Au moment du chantier il n’existait pas encore de régime de primes propre aux copropriétés. Chaque copropriétaire a donc dû, sur base des documents et des renseignements fournis par le syndic, introduire individuellement une demande de primes pour sa quote-part. Tout un programme en termes d’organisation et d’aller-retours avec l’administration. C'est pourquoi il est difficile de savoir quelles primes ont effectivement pu être obtenues.

Le chantier est réalisé en une seule phase de 7 mois, traitant l’ensemble des façades en même temps.

Si cette organisation permet une meilleure efficacité d’exécution elle n’est pas facile à vivre pour les habitants : étant donné les travaux nécessaires, les accès aux balcons sont interdits tout au long des chantiers et des plastiques de protection sont nécessaires au niveau des fenêtres pendant une bonne partie de la durée totale. Les tensions sont donc, parfois vives, bien que cela soit resté gérable.

Les travaux arrivent à leur terme, même si la levée des remarques finales prend un certain temps, vu l’ampleur du chantier.

Quelques mois plus tard, des stagnations d’eau menant à des infiltrations par le bas des châssis (non replacés lors du chantier) au niveau de certains balcons sont constatés. C’est la douche froide. Après analyse, le problème vient des joints (privatifs) parfois non adaptés, voire absents, entre les châssis et les balcons, et est couplé au fait qu’il n’était pas possible d’atteindre les pentes d’écoulement nécessaires, étant donné la faible épaisseur de la dalle. En cours de chantier, des variantes et/ou renforcements avaient été envisagées mais le surcoût (environ 30% du total) était prohibitif à cette phase du projet.

Des solutions ont finalement pu être trouvées en adaptant les seuils de châssis là où c'était nécessaire, et en y prêtant attention lors des nouveaux remplacements de châssis à ces endroits.

À la fin de ce chantier ambitieux, il a fallu quelque temps pour que la pression retombe. Une nette amélioration du confort a été constatée dans les appartements situés au droit des pignons et le résultat est fort apprécié par les copropriétaires en termes esthétiques.

Peu de temps après la fin du chantier, des problèmes au niveau de la chaudière à mazout existante nécessitent un remplacement urgent des brûleurs et un passage au gaz. Heureusement, le fonds de réserve n’avait pas entièrement été vidé.

Et après ? La toiture, qui avait été rénovée il y a un certain temps déjà, sans être isolée, devra être traitée, mais actuellement sans réelle urgence. De plus, la présence d’antennes Télécom sur celle-ci constitue un apport financier récurrent pour la copropriété. Le projet sera donc probablement en stand-by tant que le crédit actuel est en cours.