ACP BA|168

Malgré le fait que l’immeuble semble récent, la toiture, avec ses 30 ans bien sonnés, arrive en fin de vie et des infiltrations commencent à se déclarer les unes après les autres.  L’étanchéité est en EPDM lesté par du gravier. Ce type de toiture a des nombreuses qualités, mais est difficilement réparable de façon ponctuelle. L’intervention d’un architecte est nécessaire afin de s’assurer de faire les bons choix techniques.

La toiture est composée de différentes sections fort différentes (toiture plate, zones inclinées, toitures terrasses…). Lors d'une pré-analyse, il apparaît que, pour assurer une bonne réalisation technique et pour éviter des problèmes dans le cadre de la garantie décennale, une approche globale est nécessaire. Cette conclusion est par ailleurs supportée par les conclusions du Quickscan réalisé gratuitement par le Facilitateur Bâtiment Durable. L’étude est donc étendue à l’ensemble des toitures.

De plus, un défaut de conception d’origine du bâtiment au niveau des conduits d'évacuation fait que ces derniers disposent maintenant d'extracteurs. Cette situation implique pas mal de complexité lors du remplacement des chaudières individuelles. On a donc profité des travaux de toiture pour mettre en place une solution qui permette de faire évoluer la situation : il a été proposé aux appartements du niveau supérieur de percer la toiture directement pour à la fois leur permettre d'installer des chaudières à condensation, tout en libérant de l'espace dans les gaines d'évacuation communes pour les appartements des étages inférieurs. 

Le dossier tel qu’envisagé ne demande pas l’obtention d’un permis d’urbanisme. Cependant, étant donné l’ampleur des travaux, une importante réflexion doit être menée pour que ceux-ci restent accessibles et acceptables pour tout le monde.

En effet la copropriété compte des profils très différents :  des bureaux au rez-de-chaussée, représentant une proportion significative des quotités, des personnes de plus de 65 ans n’ayant plus accès au crédit à titre individuel, des jeunes propriétaires venant d’acheter...

Au vu du montant important à financer, des pistes de financement en collaboration avec le Fonds du Logement Bruxellois sont envisagées.

Dans un premier temps il est proposé que les propriétaires introduisent des demandes individuelles, mais finalement, sur 42 copropriétaires, seule une jeune copropriétaire a obtenu un accord.  

Un appel de fonds extraordinaire est réalisé, permettant de rassembler environ 75% du montant.

Le Fonds du Logement Bruxellois a alors envisagé de tester un prêt 'copropriété' (alors inexistant à Bruxelles). Plusieurs conditions sont demandées : réalisation d'un Quickscan, analyse par le Facilitateur copropriété du cahier de charges établi par l'architecte, propositions d'isolation complémentaire et souscription à la garantie Atradius.

Au final, un prêt de 200.000€ sur 10 ans est mis en place (9 copropriétaires participants) avec un taux fixe de 3,50%, alors que les banques étaient 1 ou 2% plus chères. Sans cette solution commune, il aurait fallu attendre que la copropriété constitue un fond de réserve pendant plusieurs années, ce qui était impossible au vu de l'urgence des travaux.

Cerise sur le gâteau, des primes d'un montant de [XXX€] reçues à la fin du projet ont permis de reconstituer une base dans le fonds de réserve, pour envisager d'autres travaux.

Vu la complexité du dossier de préparation et de financement en amont, le vote se déroule très facilement. Il a fallu également que les bureaux du rez-de-chaussée, qui disposent d'une grosse quotité, suivent dans cet investissement important pour eux.

Après ce processus qui a pris quelques années, le syndic estime devoir laisser un peu de répit aux copropriétaires, et donc attendre un peu avant d'envisager d'autres travaux de rénovation énergétique (panneaux solaires ou isolation des façades). Sans réels incitants, des travaux liés à la vétusté seront probabalement envisagés en priorité.