ACP BA|165

Après plusieurs années où les efforts financiers sont principalement destinés à la mise en conformité et rénovation des ascenseurs, la copropriété commence une réflexion quant à l'ajout de pompes à chaleur fonctionnant en tandem avec l'installation de chauffage existante.

Mais des chutes de béton en façade avant bousculent les priorités. Des protections sont installées en urgence au niveau des entrées et une purge des éléments risquant de tomber est réalisée. L'étude de rénovation est lancée en parallèle.

Des sondages sont organisés et, étant donné l’ampleur des désordres constatés, il semble évident que des travaux importants vont être nécessaires. La copropriété demande que l'amélioration de la sécurité des garde-corps soit étudiée et que les différentes options d'amélioration énergétique analysées.

Il ressort de cette étude que, étant donné l'inscription de la façade avant à l'inventaire du patrimoine, elle ne pourra a priori pas être isolée de l'extérieur. À l'arrière, en raison de terrasses étroites, une isolation initiale de 6 cm est prévue. Cependant l'étude montre que les murets faisant office de garde-corps sont trop dégradés et vont devoir être démolis. La pose de nouveaux garde-corps métalliques ancrés sur le nez des dalles permettrait de gagner suffisamment de largeur pour pouvoir placer 12, voire 14cm d'isolant. L'isolation du pignon et de la toiture est jugée incontournable.

Suite à plusieurs changements de syndic, la situation administrative et financière de la copropriété était compliquée, et un emprunt de grande ampleur n’aurait pas été envisageable. Depuis 2021, le syndic actuel a mené un travail d’apurement et de régularisation pour aboutir, au moment du vote des travaux, à une situation plus saine même si avec un précédent crédit encore en cours pour la mise en conformité des ascenseurs.

Malgré cela, l’obtention d’un crédit pour les +/- deux millions nécessaires n’a pas été facile. Dans un premier temps, la banque chez qui l’ACP avait ses comptes et le crédit 'ascenseurs' a été sollicitée, mais elle n’acceptait pas de prêter plus de 1,5M€. Après des nombreux échanges avec le syndic, il a été envisagé de monter ce plafond à 1,8M€, puis finalement, en faisant jouer la concurrence avec d’autres organismes prêteurs qui étaient disposés à prêter plus, la totalité du crédit a été acceptée, à condition que le crédit ait une durée de 12 ans plutôt que 10. La copropriété doit également payer le prime d’assurance-crédit (+/-30k€) sur fonds propres.

Comme bien souvent, l’accord final sur les crédits n’était pas disponible au moment de l’AG (= tant que les travaux n’étaient pas officiellement votés), ajoutant un niveau d’incertitude et de complexité à la démarche. De plus, l'instabilité au sujet des primes a fait que la copropriété a dû se lancer sans savoir quel sera le régime de soutien au moment de la fin du chantier.

Les copropriétaires se réunissent et le projet est présenté. Les enjeux financiers sont évidents, mais l'intégration de l'isolation, ne représentant finalement "que" 15% du budget, permet de voir le projet aussi comme une opportunité de valorisation des appartements et d'anticiper les obligations en termes de performance énergetique. L'Assemblée Générale approuve les travaux à l'unanimité, y compris les options de sécurisation des garde-corps, isolation renforcée et même l'étanchéité réfléchissante limitant les surchauffes et améliorant la performance en cas de placement de panneaux photovoltaïques.

Un beau succès donc mais qui s’accompagne d’une charge financière indéniable. Plusieurs ventes d'appartement ont d'ailleurs eu lieu depuis l’AG.

La première phase de travaux concernant la chaudière a déjà permis des économies réelles significatives : d’une consommation moyenne de 154kWh/m2/an avant les travaux, la copropriété est passée, en 2023, à une consommation moyenne de 116 Wh/m2/an. Les travaux envisagés, devraient permettre à l’ACP de diminuer encore son utilisation d’énergie, bien que le gain n’ait pas été chiffré. À suivre...