ACP BA|159

Se rendant bien compte que les puges sont à fonds perdus, la copropriété commande donc une étude détaillée de l'ensemble des façades et, vu les montants pressentis et les frais incompressibles (ex. échafaudages), elle demande d'étudier et de chiffrer également l'isolation des façades. Les nombreux sondages permettent de détecter différents problèmes et d'affiner un budget qui s'annonce très important.

Les pathologies rencontrées sont sérieuses, particulièrement au niveau des terrasses : par endroits, la réparation des bétons ne sera pas possible et des sections de dalles de terrasse devront être démolies et reconstruites. De plus, en cours d'étude, on découvre que, contrairement à la technique habituelle, où les balcons sont constitués par une prolongation de la dalle de sol qui constitue un porte-à-faux, ici ce sont des poutres périphériques de structure. Cette découverte constitue également une opportunité : des coupures thermiques pourront être installées pour limiter le pont thermique constitué par les balcons. Une réflexion est également menée par rapport aux techniques d'isolation : les sections de la façade en brique seront traitées par du crépis sur isolant, alors que les éléments en béton architectoniques, trop irréguliers, seront traités par de l'isolant dans une structure métallique avec une finition en panneaux.

Un permis d'urbanisme sera bien évidemment nécessaire et un vote spécifique par l'Assemblée Générale aussi, étant donné l'important changement esthétique envisagé. Des réunions d'information sont organisées et des images 3D sont produites pour permettre aux copropriétaires de visualiser le résultat final. Cet effort de communication, tant de la part des architectes que du syndic est déterminant : ces images 3D resteront affichées dans les halls de l'immeuble pendant plusieurs années et contribueront à garder la motivation et mobilisation au long de ce long projet. Les discussions avec le service d'urbanisme sont compliquées, car leurs exigences impliquent des montants importants. Grâce à son expérience, l'architecte négocie des solutions raisonnables et le permis est finalement obtenu. Un permis modificatif sera toutefois introduit plus tard, notamment pour modifier les teintes, pas convaincantes une fois la sélection des échantillons réalisée.

Les montants à récolter sont importants et, dès la phase d'étude, la copropriété continue à alimenter le fonds de réserve pour le reconstituer.

En réunion préparatoire, le syndic présente, en plus des conditions du crédit collectif, 2 exemples chiffrés de prêts via le Fonds du Logement Bruxellois et d'une banque. Les copropriétaires qui n'auront pas alimenté le fonds de réserve (via crédit ou fonds propres) à date fixée participeront automatiquement au prêt collectif.

Obtenir des offres ne fut pas simple pour le syndic : une seule banque accepte un prêt aussi important/dépassant les 2.000.000€.
De plus, il négocie la priorité de l'emprunt (pour éviter une commission de réservation) ce qui permet de gagner 13.000€.

La réunion d'information préalable reprenant tous les détails de prix, de travaux, de planning et de financement est décisive pour préparer les copropriétaires. Tout aussi important a été le fait de la tenir un certain temps avant l'AGE également, pour permettre aux copropriétaires de poser leurs questions et choisir le financement qui leur correspond. Malgré l'importance des montants en jeu, le vote se passe sans problème.

Le chantier démarre et est prévu pour environ deux ans. Comme vous pouvez le découvrir dans la galerie, les photos sont assez remarquables. Rendez-vous lors des réceptions pour découvrir le résultat final ! Quelques surprises surviennent en cours de chantier, dont des problèmes de structure sur une partie du bâtiment pour l'accrochage des panneaux d'isolation. La recherche de solutions est non seulement technique... mais également à négocier avec l'urbanisme. Heureusement, le syndic avait prévu un budget de 15% pour les imprévus.
Les problématiques soulevées en cours de chantier par les copropriétaires se règlent lors de la visite de chantier hebdomadaire, de manière à trouver rapidement des solutions et à garder confiance et motivation.

Cette nouvelle phase de chantier est un réel aboutissement, (car de nombreuses autres choses ont déjà été rénovées dans l'immeuble : mise en conformité incendie, renouvellement de décharges, parlophonie, portes de garage... ) et apporte une énorme plus value à tout l'immeuble. Mais, un nouveau défi attend le syndic : les 3 cogens placées en-tiers investisseurs en 2015 arrivent en fin de contrat/vie, et il va falloir faire des choix pour les remplace... Pompes à chaleur ? Panneaux solaires ? Projet à suivre !