ACP WF|015

La toiture est vieillissante : une réfection et une isolation, idéalement suivie par l'ajout de panneaux photovoltaïques, sont envisagées. Malheureusement, l'enjeu énergétique n'est pas le seul auquel fait face la copropriété : une partie des esplanades couvrant le parking est fortement endommagée et doit être refaite. Par quoi commencer ? 

Dans un premier temps, la réalisation des travaux dans leur ensemble semble difficilement finançable.  Il est donc envisagé d'installer les panneaux photovoltaïques en premier lieu pour soulager les finances de l'ACP. Les options de réalisation sur fonds propres ou par tiers investisseur sont analysées en détail par le syndic. Etant donné les importantes puissances dégagées, l'investissement sera facilement rentabilisé, particulièrement s'il est associé à un partage d’énergie. L'installateur mentionne un temps de retour sur investissement de 5 ans. Même en prenant en compte des hypothèses moins favorables menant à un temps de retour sur investissement de 10 ans, le rendement du projet approche les 13%. De quoi aider à payer les intérêts d'un crédit plus large pour les travaux à venir. 

Que se passe-t-il si les panneaux doivent être déplacés pour réaliser l'isolation a posteriori ? Les panneaux étant simplement lestés, le coût serait alors d'environ 5000€, l'équivalent d'une demi-année de bénéfices. Pas insignifiant, donc, mais tout de même minime par rapport au coût total des travaux.

Quelle organisation pratique pour le partage d’énergie ? Grâce à l'évolution de la règlementation, cela ne semble pas si complexe. Des fichiers avec les consommations individuelles seront transmis au syndic par le gestionnaire du réseau électrique. Il est convenu que, plutôt que mensuellement, les décomptes du partage d’énergie se feront annuellement de façon à coïncider avec l'exercice comptable de l'ACP. Il est par ailleurs également convenu dans le contrat de partage que les montants seront facturés aux propriétaires bailleurs et que ces derniers seront responsables de les imputer à leurs locataires. Restent quelques points pratiques à éclaircir (gratuité compteurs intelligents, modalités fiscales...), mais il reste à peu près un an pour ce faire.

Avec plus de clarté sur le potentiel des panneaux et du partage d’énergie comme levier de réinvestissement, il est décidé en AG d'emprunter pour l'ensemble des travaux. Un crédit de 500.000€ est demandé auprès du Fonds du Logement Wallon (taux 0%). Comme ce crédit dépend notamment des revenus des propriétaires, il n’est pas certain qu’il soit obtenu. Une demande de crédit parallèle de pour l'ensemble des travaux (1.100.000€) est donc demandée auprès d'un organisme bancaire classique (3,6% en novembre 2024). Si une partie du crédit peut finalement être réalisée via le Fonds du Logement, tant mieux : on empruntera d’autant moins de manière classique. Le fait d'avoir bien préparé la formulation des points votés en AG permet de ne pas devoir repasser par une AG une fois la solution arrêtée.

Certaines banques permettent que participent les seuls propriétaires qui le désirent. Etant donné le coût du crédit, les copropriétaires sont dès lors invités à vérifier s'ils peuvent avoir des meilleures conditions via financement privatif (ex. reprise d’encours sur un crédit hypothécaire). Cependant, s'ils ne se manifestent pas par écrit ET par le paiement de leur quote-part avant la souscription du crédit global, ils y seront repris. 

Un important travail d'information est fait avant et pendant l'AG pour expliquer l'option proposée. En réalisant les travaux "d'un coup", les appartements prendront de la valeur, même avec un crédit en cours à rembourser, ne serait-ce que par l’amélioration du PEB. De plus un candidat acquéreur appréciera que la copropriété ait déjà pris le problème en main et de savoir quel en sera le coût exact. Enfin, si on alimente le fonds de réserve à la même vitesse que le remboursement du crédit, l'inflation (et l'incertitude liée à l'évolution du coût des travaux) font que les mêmes montants achèteraient "moins" de travaux. Au final, les économies d’énergie liées au partage d’énergie (sans mentionner l'isolation) compenseraient très largement le coût des intérêts du crédit. Le vote est passé et la copropriété est aujourd’hui prête, fin 2024, à se lancer dans cette aventure !