Comment fonctionne la responsabilité dans le cadre d'un crédit collectif en copropriété ?
Les crédits en copropriété deviennent de plus en plus courants. Ils sont un outil essentiel, particulièrement en matière de rénovation énergétique.
Et pourtant, il s'agit d'une solution relativement récente et encore méconnue ou parfois mal comprise par de nombreux acteurs. En effet, il peut y avoir un amalgame entre les termes d’usage courant, les notions juridiques au sens propre et les conséquences pratiques.
Ci-dessous, quelques questions fréquentes pour y voir plus clair.
Cet article a été rédigé en collaboration avec le cabinet d'avocats Decode à Wavre.
En matière de copropriété, il n’existe pas de solidarité, au sens juridique du terme, entre copropriétaires de différents lots privatifs. Cela signifie que chaque copropriétaire est seul responsable du paiement de ses charges envers la copropriété. La copropriété ne peut pas exiger d’un copropriétaire qu’il règle la dette d’un autre copropriétaire, propriétaire d’un autre lot.
Toutefois, une forme de solidarité de fait peut exister. En cas de retard de paiement de certains copropriétaires, les coûts de fonctionnement de la copropriété continuent d’être exposés dans l’intérêt collectif. Ce sont donc les copropriétaires en ordre de paiement qui, temporairement, assurent le bon fonctionnement financier de l’ensemble, en attendant le recouvrement des sommes dues par les copropriétaires défaillants. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles un fonds de roulement est souvent mis en place.
Contrairement à un regroupement de crédits individuels géré par une banque, un crédit collectif souscrit par une copropriété est un contrat conclu entre la banque et la copropriété en tant que personne morale.
Toutefois, une copropriété ne disposant pas de patrimoine propre (art. 3.86, §3, C. civ.), la loi prévoit (art. 3.86, §4, C. civ.) qu’en cas de condamnation de l’ACP à payer une somme, l’exécution de la décision se fait sur le patrimoine de chaque copropriétaire, proportionnellement à ses quotes-parts.
Cela signifie que même si certains copropriétaires sont en ordre de paiement et/ou ne participent pas au crédit collectif, ils restent « co-responsables » en cas de défaillance de la copropriété à honorer ses engagements et, par exemple vis-à-vis de la banque, les remboursements mensuels.
Souscrire un crédit en copropriété n’est pas forcément plus risqué que de vivre en copropriété en général.
En effet, le fonctionnement d’un crédit est similaire à celui de toute autre dépense collective. Tant que la situation financière de la copropriété est saine et bien suivie – par exemple, avec une approbation régulière des comptes –, les mécanismes légaux permettent de récupérer les montants dus relativement efficacement, notamment à la suite de la réforme législative de 2018.
Par ailleurs, pour limiter les risques et simplifier la gestion du crédit, de nombreuses banques exigent la souscription à une assurance-crédit lors de la mise en place d’un prêt collectif.
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