Quelles démarches pour isoler un pignon mitoyen ?

Pour isoler un pignon mitoyen par l'extérieur, étant donné qu’il s’agit de travaux de façades, souvent visibles depuis l'espace public, et qu’il y a empiètement sur la propriété voisine, il est nécessaire de suivre certaines démarches spécifiques :

1. Vérifier si un permis est nécessaire : dans les deux Régions il pourrait y avoir dispense dans certaines conditions (épaisseur, finition identique à l’existant) ou bien il pourrait s’agir d’un permis sans architecte. Plus d’informations dans notre question ---
   
   
2. Demander l’accord du voisin : un propriétaire ne peut pas isoler par l’extérieur un pignon mitoyen sans l'accord du voisin, car l'isolant sera placé du côté du voisin et empiètera sur sa propriété. Cependant, la jurisprudence actuelle montre qu’un refus sans une très bonne raison (ex. techniques mises en œuvre, fragilité face à la pose d’échafaudage,…) va fort probablement être considéré comme abusif par le Juge de Paix et donc finalement accordé. Le fait de demander explicitement cet accord est indispensable pour prouver la bonne foi du demandeur, et serait essentiel en cas de litige. Ne faites donc pas l’économie de cette étape !
   
   
3. Établir une convention de servitude d’empiètement : Si un accord est donné par le voisin, il est fortement recommandé d’établir une convention de servitude d’empiètement avec le voisin. Pour qu’elle soit opposable aux tiers (ex. en cas de vente de la maison voisine), l’accord doit être ratifié devant notaire.
   
   → Un modèle de ce type de contrat est édité par Homegrade à la fin de la brochure "Isolation d'un mur mitoyen par l'extérieur".
   
   
4. Chercher un arrangement et/ou... : si un accord n’est pas donné, il sera nécessaire de soit trouver un accord grâce un médiateur, soit saisir le juge de paix pour contester un refus abusif.
   
   
5. ... accorder un dédommagement ou un droit de superficie : Dans le cas où l’isolation a été placée sans l’accord du voisin, le nouveau Code civil prévoit que l’auteur de l’empiètement puisse malgré tout dans certains cas conserver l’isolation moyennant dédommagement ou droit de superficie.

Nos points d’attention pour les agents immobiliers :

• Des conduites de cheminée en briques sont souvent fixées aux pignons. Si elles ne sont pas emballées dans l’isolant et elles ne sont pas condamnées (passage d’air) elles risquent de constituer un pont thermique générant inconfort et potentiellement des moisissures.
• Si l’immeuble voisin (plus bas) décide de rehausser son immeuble, la copropriété sera a priori tenue de démonter l’isolant installé. L’isolation thermique sera cependant alors assurée par la nouvelle construction.
• En isolant un grand pan de mur, on imperméabilise la paroi et donc on modifie en quelque sorte la gestion des eaux sur la parcelle. Il est donc important de prévoir une gouttière de récolte des eaux d’écoulement en bas de mur et son évacuation (sur son propre terrain).
• Si le mitoyen est simple et linéaire et que la surface à traiter est importante, un traitement par nacelle plutôt que par échafaudage est envisageable et parfois moins onéreux.
• Attention aux dépassement des alignements arrière et en hauteur du bâtiment mitoyen le plus profond/le plus haut.

Dans tous les cas, ne pas hésiter à se référer à un architecte ou au service d'urbanisme pour avoir une explication spécifique.