VME 532 | LA REHAUSSE COMME PISTE DE FINANCEMENT

La copropriété commence par mandater un bureau d'architecte pour étudier la rénovation des façades et des esplanades. Les premiers chiffrages tombent, et les montants en jeu sont importants : de l'ordre de 50.000 € par appartement.

 En parallèle, le syndic cherche des pistes pour rendre le chantier payable. L'idée est de rehausser l'immeuble pour y créer quelques nouveaux logements. Leur vente permettrait de financer une partie des travaux, et la réhausse offrirait au passage l'occasion d'isoler la toiture… qui devra de toute façon être refaite. Une société belge est identifiée, capable de mobiliser la préfabrication pour réaliser le chantier de réhausse en quelques semaines seulement. Une durée qui limite fortement les nuisances pour les occupants. L'avant-projet est dessiné, chiffré, et rencontre l'approbation des copropriétaires.

 Un permis est déposé pour l'isolation des façades. Il inclut également la régularisation d'infractions urbanistiques commises lors de remplacements de châssis privatifs, un point qu'il valait mieux régler dans la foulée. En parallèle, la faisabilité urbanistique de la réhausse est sondée… et là, c'est le blocage. L'immeuble est isolé, déjà haut, et entouré de maisons unifamiliales plus basses. Paradoxalement, c'est justement pour cette raison qu'une réhausse, même d'un ou deux étages seulement, n'aurait qu'un impact visuel limité. Pourtant, dans le cadre actuel du CoBAT, elle ne serait tout simplement pas possible.

 Pas question pour autant d'attendre : les pathologies des façades et de l'esplanade ne laissent pas ce luxe à la copropriété. Elle décide donc d'avancer avec les chantiers façades et esplanades, sans la réhausse. Étant donné l'incertitude sur l'évolution des prix, le syndic prend une précaution : diviser les quatre façades en contrats séparés, pouvant chacun être exécuté et clôturé individuellement. L'objectif est de sécuriser les budgets et de pouvoir introduire les demandes de primes au fur et à mesure. Le seul hic ? L'arrêt brutal des primes courant 2025. Malgré toutes les précautions prises, la copropriété n'obtiendra finalement aucune aide pour les quelque 1,8millions d'euros de travaux engagés.

Lors de l'assemblée générale, les copropriétaires peuvent choisir si participer au crédit collectif ou financer leur quote-part directement (que ce soit sur fonds propres, par un crédit personnel ou encore une reprise d’encours). Finalement environ le 70% du montant est financé par cette deuxième option. 

Aujourd'hui, les esplanades et deux des quatre façades sont finalisées. Les deux dernières sont en cours.

 Et après ? Malgré les travaux, les appartements du dernier étage peinent à obtenir un certificat PEB au-delà du label E. Sans surprise, c'est la toiture non isolée qui pèse dans la balance. La copropriété garde donc le projet de réhausse en tête. Il permettrait d'isoler la toiture tout en allégeant un peu la facture des ménages. Reste à espérer que le cadre réglementaire évolue avant que la rénovation de la toiture ne devienne inévitable… Une course contre la montre, en quelque sorte !