VME 168 | COMPLEXE DAKCONSTRUCTIES

Ondanks het feit dat het gebouw recent lijkt, is het dak met zijn goed en wel 30 jaar oud aan het einde van zijn levensduur aangekomen en beginnen infiltraties zich één voor één aan te melden. De waterdichting is EPDM met grind. Dit type dak heeft vele kwaliteiten, maar is moeilijk plaatselijk reparabel. De tussenkomst van een architect is noodzakelijk om ervoor te zorgen dat de juiste technische keuzes worden gemaakt.

Het dak bestaat uit verschillende secties die sterk van elkaar verschillen (plat dak, hellende zones, dakterrassen…). Bij een pre-analyse blijkt dat, om een goede technische uitvoering te waarborgen en om problemen in het kader van de tienjarige garantie te voorkomen, een integrale benadering noodzakelijk is. Deze conclusie wordt overigens ondersteund door de bevindingen van de gratis Quickscan uitgevoerd door de Facilitator Duurzaam Bouwen. De studie wordt daarom uitgebreid tot alle daken.

Bovendien is er een ontwerpfout van oorsprong in het gebouw ter hoogte van de afvoerkanalen, waardoor deze nu over extractoren beschikken. Deze situatie brengt vrij wat complexiteit met zich mee bij het vervangen van individuele ketels. Men heeft daarom gebruik gemaakt van de dakwerkzaamheden om een oplossing in te stellen die het mogelijk maakt de situatie te verbeteren: aan de appartementen op het bovenliggende niveau is voorgesteld om het dak direct door te breken om hen enerzijds in staat te stellen condensatieketel te installeren, terwijl men anderzijds ruimte vrijmaakt in de gemeenschappelijke afvoerkanalen voor de appartementen op de lagere verdiepingen.

Het dossier zoals voorzien vereist niet het verkrijgen van een bouwvergunning. Echter, gezien de omvang van de werken, moet een grondige overweging plaatsvinden opdat deze toegankelijk en aanvaardbaar blijven voor iedereen.

Inderdaad telt de mede-eigendom zeer verschillende profielen :  kantoren op het gelijkvloers, vertegenwoordigend een aanzienlijk deel van de quotiënten, personen ouder dan 65 jaar zonder toegang meer tot individueel krediet, jonge eigenaars die net hebben gekocht...

Gezien het belangrijk bedrag dat gefinancierd moet worden, worden financieringsopties in samenwerking met het Fonds du Logement Bruxellois onderzocht.

Aanvankelijk werd voorgesteld dat eigenaren individuele aanvragen indienen, maar uiteindelijk hebben van de 42 mede-eigenaars slechts één jonge mede-eigenaar goedkeuring gekregen. 

Er wordt een buitengewone geldopbrengst uitgevoerd, waardoor ongeveer 75% van het bedrag wordt bijeengebracht.

Het Fonds du Logement Bruxellois heeft vervolgens overwogen om een 'mede-eigendomslening' (die toen nog niet in Brussel bestond) uit te testen. Verschillende voorwaarden worden gesteld: uitvoering van een Quickscan, analyse door de Facilitator mede-eigendom van de technische specificaties opgesteld door de architect, voorstellen voor aanvullende isolatie en afsluiting van de Atradius-garantie.

Uiteindelijk wordt een lening van 200.000€ over 10 jaar afgesloten (9 deelnemende mede-eigenaars) met een vaste rente van 3,50%, terwijl de banken 1 tot 2% duurder waren. Zonder deze gemeenschappelijke oplossing zou de mede-eigendom gedurende meerdere jaren een reserve moeten opbouwen, wat onmogelijk was gezien de urgentie van de werken.

Gezien de complexiteit van het voorbereidings- en financieringsdossier vooraf, verloopt de stemming zeer gemakkelijk. Het was ook nodig dat de kantoren op de begane grond, die over een groot aandeel beschikken, in deze belangrijke investering voor hen meegingen.

Na dit proces dat enkele jaren in beslag nam, acht de syndicus het noodzakelijk om de mede-eigenaars enig respijt te geven, en dus nog even te wachten voordat andere energetische renovatiewerkzaamheden (zonnepanelen of gevelisolatie) worden overwogen. Zonder echte prikkels zullen werkzaamheden in verband met veroudering waarschijnlijk voorrang krijgen.