VME 159 | BALKONS ALS HEFBOOM

Zich goed realiserend dat spoelwerkzaamheden verloren geld zijn, vraagt de mede-eigendom daarom een gedetailleerde studie van alle gevels aan en, gezien de verwachte bedragen en onvermijdelijke kosten (bijv. steigering), vraagt zij om ook de isolatie van de gevels te bestuderen en te begegroten. De talrijke boringen maken het mogelijk verschillende problemen op te sporen en een budget dat zeer aanzienlijk belooft te worden, verder in te stellen.

De aangetroffen gebreken zijn ernstig, vooral op het niveau van de terrassen: op sommige plaatsen zal reparatie van het beton niet mogelijk zijn en moeten secties van terrasterras worden gesloopt en herbouwd. Bovendien ontdekt men tijdens het onderzoek dat, in tegenstelling tot de gebruikelijke techniek waar balcons worden gevormd door een verlenging van de vloerplaat die een uitkraging vormt, hier sprake is van perifere structuurbalken. Deze ontdekking vormt eveneens een kans : thermische onderbreking kan worden aangebracht om de thermische brug gevormd door de balcons te beperken. Er wordt ook nagedacht over isolatietechnieken: de baksteengedeelten van de gevel worden behandeld met stucwerk op isolatie, terwijl de architectonische betonelementen, die te onregelmatig zijn, worden behandeld met isolatie in een metalen structuur met afwerking in panelen.

Een bouwvergunning zal uiteraard nodig zijn en ook een specifieke stemming door de Algemene Vergadering, gezien de belangrijke esthetische verandering die wordt overwogen. Informatievergaderingen worden georganiseerd en 3D-afbeeldingen worden gemaakt zodat mede-eigenaars het eindresultaat kunnen visualiseren. Deze communicatieve inspanning, zowel van de architecten als van de syndicus, is bepalend: deze 3D-afbeeldingen zullen gedurende enkele jaren in de trappenhuizen van het gebouw blijven hangen en zullen bijdragen aan het behoud van motivatie en mobilisatie gedurende dit lange project. De onderhandelingen met de stedenbouwkundige dienst zijn ingewikkeld, omdat hun vereisten aanzienlijke bedragen met zich meebrengen. Dankzij zijn ervaring onderhandelt de architect redelijke oplossingen en wordt de vergunning uiteindelijk verkregen. Een wijzigingsvergunning zal echter later worden ingediend, met name om de tinten aan te passen, die niet overtuigend waren nadat de steekproeven waren geselecteerd.

De bedragen om in te zamelen zijn aanzienlijk en vanaf de studiefase voert de mede-eigendom blijvend aanvullingen door op het reservefonds om dit aan te vullen.

In de voorbereidingsvergadering presenteert de syndicus, naast de voorwaarden van het collectief krediet, 2 gespecificeerde voorbeelden van leningen via het Fonds du Logement Bruxellois en een bank. Mede-eigenaars die het reservefonds niet hebben aangevuld (via krediet of eigen middelen) op de vastgestelde datum zullen automatisch aan het collectief krediet deelnemen.

Het verkrijgen van aanbiedingen was voor de syndicus niet eenvoudig: slechts één bank accepteert een zo groot krediet, d.w.z. meer dan 2.000.000€.
Bovendien onderhandelt hij over de prioriteit van de lening (om een reserveringscommissie te vermijden), wat 13.000€ oplevert.

De informatievergadering van tevoren met alle details over prijzen, werkzaamheden, planning en financiering is van groot belang voor de voorbereiding van de mede-eigenaars. Evenzo belangrijk was het feit dat deze vergadering enige tijd voor de buitengewone Algemene Vergadering werd gehouden, zodat mede-eigenaars hun vragen konden stellen en de financiering konden kiezen die bij hen past. Ondanks het belang van de bedragen die op het spel staan, verloopt de stemming zonder problemen.

De werf start en is gepland voor ongeveer twee jaar. Tot ziens bij de oplevering om het eindresultaat te ontdekken! Enkele verrassingen treden op tijdens de werf, waaronder structuurproblemen op een deel van het gebouw voor het bevestigen van isolatiepanelen. De zoektocht naar oplossingen is niet alleen technisch... maar moet ook onderhandeld worden met de stedebouwkunde. Gelukkig had de syndicus een budget van 15% voor onvoorziene omstandigheden voorzien.
De problemen die door de mede-eigenaars tijdens de werf naar voren worden gebracht, worden opgelost tijdens het wekelijkse werfbezoek, zodat snel oplossingen kunnen worden gevonden en vertrouwen en motivatie behouden blijven.

Deze nieuwe fase van de werkzaamheden is een echt resultaat, (want veel andere dingen zijn al in het gebouw gerenoveerd: brandveiligheidsconformiteit, vernieuwing van ontlasten, intercomsysteem, garagedeuruitsplitsting... ) en brengt enorme meerwaarde voor het hele gebouw. Maar een nieuwe uitdaging wacht op de syndicus: de 3 warmtekrachtkoppelingen die in 2015 als volledige belegging zijn geplaatst, bereiken het einde van hun contract/levensduur, en er zal moeten worden gekozen voor vervanging... Warmtepompen? Zonnepanelen? Project om te volgen!