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Actualités | Généralités

Action en garantie des vices cachés : rôle et limites de l'association des copropriétaires

Publié le 25 Maart 2026

Par son arrêt du 12 décembre 2025 (RG n° C.24.0179.F/1), la Cour de cassation précise que l'association des copropriétaires (plus communément appelée "ACP") ne peut pas, en son nom propre, agir sur le fondement de la garantie des vices cachés concernant des lots vendus individuellement aux copropriétaires par le promoteur.

01. Contexte et désordres constatés

Après la vente successive de plusieurs lots d'un immeuble, des désordres importants sont apparus dans les parties communes notamment au niveau de la toiture et de la charpente. Plusieurs copropriétaires ont agi individuellement, tandis que l'ACP a tenté d'introduire une action collective pour vices cachés contre le vendeur pour obtenir le remboursement partiel du prix et couvrir le coût des travaux nécessaires. La cour d'appel avait initialement déclaré cette action recevable.

02. Problématique juridique

L'enjeu était de savoir si l'ACP pouvait exercer une action contractuelle liée à la vente des lots, alors qu'elle n'était pas partie aux contrats de vente conclus entre le promoteur et chaque copropriétaire.

03. Analyse et décision de la Cour

La Cour de cassation rappelle que l'ACP, conformément à l'ancien article 577-9 et l'article 3.92 du Code civil, a qualité pour agir afin de protéger les droits relatifs aux parties communes (gestion, modification des quotes-parts, reconnaissance de droits sur les parties communes), mais que l'action en garantie des vices cachés dépend du contrat individuel de vente. Cette action n'est donc pas une action relative à la gestion ou aux droits sur les parties communes, mais à bien un droit strictement attaché à chaque acheteur.

En conséquence, l'ACP ne peut pas se substituer aux copropriétaires pour agir en leur nom sur ce fondement, même si tous les copropriétaires sont d'accord. Chaque copropriétaire reste seul habilité à exercer la garantie des vices cachés, tout en pouvant coordonner ses démarches avec les autres si nécessaire.

04. Enseignements pratiques

L'arrêt clarifie les limites de l'action de l'ACP : sa personnalité juridique et sa capacité à ester en justice ne lui permettent pas de revendiquer des droits contractuels qui appartiennent aux copropriétaires. L'action en garantie des vices cachés reste individuelle, même lorsque les vices affectent des parties communes.

Didier D'Harveng
Pauline Delahaut
Avocats au barreau de Namur-Dinant
BDS – Avocats