Associations partielles : quels critères et quelles conséquences ?

Publié le 22 December 2025

En copropriété, la création d’associations partielles peut permettre d’améliorer le processus de décision et de résoudre certains problèmes liés à la gestion de plus grands ensembles avec des divergences d’intérêt manifestes et disproportionnés, mais elle n’est pas sans conséquences, notamment financières.

Par la loi du 2 juin 2010, le législateur a permis de créer des associations partielles de copropriété (ou sous-associations), en leur permettant ainsi d’avoir une personnalité juridique propre.

Pour pouvoir créer ces associations partielles, 3 critères sont à remplir de manière stricte et cumulée (art. 3.84) :

• L’association principale doit comporter minimum 20 lots ;
• La division doit se faire sur base d’éléments physiques clairement distincts ;
• Les sous-associations doit être définies dans les statuts et chacune doit avoir ensuite ses propres statuts, retranscrits par des actes authentiques.

Ces restrictions visent à ne pas multiplier le recours à ces associations partielles, juste pour permettre à certains copropriétaires de faciliter le vote pour des questions qui les touchent prioritairement. En effet, le dispositif peut entraîner pas mal de lourdeur dans certaines situations, et multiplie inévitablement les coûts.

Dans la pratique

• Les associations partielles gèrent les parties communes qui lui sont exclusives. L’association principale reste compétente uniquement pour les parties communes aux différentes associations partielles. Ces éléments doivent être clairement décrits dans les statuts.
• Pour une association existante, la création d’associations partielles se décide par une modification des statuts votée aux 4/5.
• Les lots peuvent être de fonctions différentes. Par contre, les espaces annexes à un lot (débarras, cave,...) ne sont pas pris en compte.
• Le critère de fonction ne peut définir à lui seul la distinction entre différentes associations (commerces, logements, garages).
• Tout copropriétaire d’une sous-association est d’office copropriétaire de l’association principale.
• Le fait d’avoir une personnalité juridique propre entraîne la possibilité de passer des contrats, d’ester en justice, d’avoir des comptes propres, d’engager sa responsabilité, etc.
  
  

Des éléments à bien évaluer