Prise de décision en copropriété et gestion des Assemblées Générales
L’organisation d’un immeuble sous forme de copropriété définissent comment les décisions, et a fortiori celles concernant des éventuels travaux à réaliser peuvent être prises, par qui et selon quelles modalités pratiques.
Concrètement cela signifie que la bonne compréhension de ces aspects, à la fois par les propriétaires de ces biens et par les professionnels les accompagnant, est une condition sine qua non à la réalisation effective de travaux de rénovation.
Pour aider un maximum de copropriétaires, y compris ceux qui habitent dans des petites copropriétés sans syndic ou avec un syndic non professionnel à y voir plus clair sur les rôles et responsabilités de chacun, mais aussi sur leurs obligations et le cadre légal lié à la vie en copropriété, nous avons realisé, en collaboration avec Homegrade, le Réseau Habitat et Bruxelles environnement, un travail d'explication des principes de base de la copropriété et de comment mettre en oeuvre des travaux dans ce contexte. Celui-ci a débouché sur une série de courtes vidéos, réparties en 4 modules / playlists.
Les questions que vous trouvez ci-dessous sont issues de manière très résumée des sujets traités dans le module 3. N'hésitez pas à consulter les vidéos elles-mêmes pour plus de détails.
VIDÉOS : PLAYLIST MODULE 3 - PRISE DE DÉCISION EN COPROPRIÉTÉ ET GESTION DES AG (Homegrade)
En copropriété, toute décision doit a priori faire l’objet d’un vote lors d’une Assemblée Générale (AG).
Ces décisions, et particulièrement celles concernant la réalisation de travaux, impactent les parties communes mais aussi les charges à payer par chaque copropriétaire. Une décision collective est donc nécessaire.
Le vote se déroule lors d’une Assemblée Générale, où chaque copropriétaire peut s’exprimer. Le formalisme défini par la loi permet de prendre des décisions valables et opposables aux autres copropriétaires, même en cas d’absence de certains d’entre eux. Cela permet à la copropriété de ne pas rester bloquée, tout en respectant les droits de chacun. Le syndic joue un rôle clé dans l’organisation et la validation de ces décisions.
Pour organiser une Assemblée Générale, il faut d’abord rédiger un ordre du jour clair, envoyer une convocation (par recommandé ou avec accusé de réception sauf accord écrit contraire), préciser la date, l’heure et le lieu, et préparer une liste de présences.
En démarrage de séance il faudra déterminer si les copropriétaires présents et représentés permettent d’atteindre le quorum et de pouvoir tenir l’AG.
Une Assemblée Générale commence par l’élection d’un président (copropriétaire, non syndic), d’un secrétaire (souvent le syndic) et de scrutateurs. Les décisions sont prises à la majorité absolue (50 % + 1), à la majorité qualifiée de deux tiers (66,66 %), ou des quatre cinquièmes (80 %), selon le type de décision, tel que défini par la loi. Chaque vote est proportionnel aux quotes-parts des copropriétaires présents ou représentés.
Une Assemblée Générale ordinaire (AGO) a lieu une fois par an, mais des Assemblées Générales Extraordinaires (AGE) peuvent être convoquées si nécessaire. C’est le syndic qui est responsable de l’organisation, sauf s’il n’en existe pas ou s’il ne remplit pas son rôle. Dans ces cas, des copropriétaires représentant au moins un cinquième des quotes-parts peuvent prendre l’initiative de convoquer une AG. Une procédure judiciaire est aussi possible pour désigner un syndic judiciaire.
Non, il est possible de prendre des décisions sans réunion physique si tous les copropriétaires sont d’accord et signent un accord écrit, qui est ensuite annexé au procès-verbal. Cependant, si un seul copropriétaire s’y oppose ou ne répond pas, une Assemblée Générale classique doit être organisée.
Depuis la période COVID, des assemblées générales hybrides, avec une partie des copropriétaires sur place et une autre à distance, sont également organisées. Le syndic sera alors particulièrement attentif à ce que l’ensemble des dispositifs légaux soient respectés.
Pour qu’une Assemblée Générale soit valide, elle doit réunir soit plus de la moitié des copropriétaires représentant au moins la moitié des quotes-parts, soit plus de 75 % des quotes-parts, quel que soit le nombre de copropriétaires présents. Une feuille de présence signée est indispensable pour attester de la présence et du quorum.
Tous les copropriétaires peuvent participer, même ceux en défaut de paiement. Un copropriétaire peut se faire représenter par une personne de son choix, mais cette personne ne peut pas détenir plus de trois procurations ou plus de 10 % du total des voix. Les locataires ne peuvent pas voter sauf s’ils ont un mandat écrit. Un conseiller peut assister un copropriétaire, à condition d’en informer le syndic au moins quatre jours avant.
Même s’il aura toujours un poids considérable, un propriétaire majoritaire (détenteur de plus de la moitié des quotes-parts totaux) ne peut pas imposer ses décisions. La loi limite son droit de vote à ne pas dépasser le total des voix des autres copropriétaires présents. Par exemple, s’il détient 400/1000 et que les autres copropriétaires présents totalisent 300/1000, son vote sera limité à 300/1000 pour équilibrer la décision.
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