Définitions de base
L’organisation d’un immeuble sous forme de copropriété définissent comment les décisions, et a fortiori celles concernant des éventuels travaux à réaliser peuvent être prises, par qui et selon quelles modalités pratiques.
Concrètement cela signifie que la bonne compréhension de ces aspects, à la fois par les propriétaires de ces biens et par les professionnels les accompagnant, est une condition sine qua non à la réalisation effective de travaux de rénovation.
Pour aider un maximum de copropriétaires, y compris ceux qui habitent dans des petites copropriétés sans syndic ou avec un syndic non professionnel à y voir plus clair sur les rôles et responsabilités de chacun, mais aussi sur leurs obligations et le cadre légal lié à la vie en copropriété, nous avons realisé, en collaboration avec Homegrade, le Réseau Habitat et Bruxelles environnement, un travail d'explication des principes de base de la copropriété et de comment mettre en oeuvre des travaux dans ce contexte. Celui-ci a débouché sur une série de courtes vidéos, réparties en 4 modules / playlists.
Les questions que vous trouvez ci-dessous sont issues de manière très résumée des sujets traités dans le module 1. N'hésitez pas à consulter les vidéos elles-mêmes pour plus de détails.
VIDÉOS : PLAYLIST MODULE 1 - MISE EN PLACE DE LA COPROPRIÉTÉ (Homegrade)
Une copropriété est un immeuble divisé en plusieurs lots, appelés parties privatives (appartements, caves, garages, etc.), appartenant à différents propriétaires. En plus des parties privatives, il existe des parties communes, qui sont les éléments utilisés par plusieurs lots (ex. : fondations, façades, toiture, cage d'escalier, chauffage central, ascenseur, etc.). La répartition entre parties privatives et parties communes est definie dans l’acte de base propre à chaque copropriété.
Chaque copropriétaire possède une quote-part des parties communes, déterminée en fonction de la surface et de l'affectation de son lot (logement, commerce, garage, etc.). Cette quote-part influence la répartition des charges et des responsabilités.
En imposant un cadre juridique particulier, la loi garantir une gestion transparente et équitable, notamment en cas de désaccord ou de non-paiement des charges :
- Protéger les droits de chaque copropriétaire
- Faciliter le vivre-ensemble en clarifiant les responsabilités de chacun
- Éviter les conflits coûteux et les procédures judiciaires
- Permettre l'accès aux aides financières (comme les primes pour la rénovation énergétique)
- Assurer la pérennité du bâtiment et le confort des habitants
Une copropriété sous régime dérogatoire n'a pas de personnalité juridique. Elle est généralement conseillée pour les petites copropriétés avec peu de parties communes. Dans ce cas :
- Pas d'organe de gestion (ni syndic, ni d'Assemblée Générale)
- Les décisions nécessitent l'unanimité des copropriétaires, ce qui peut entraîner des blocages
- Difficultés à obtenir des subsides ou à ouvrir un compte bancaire au nom de la copropriété
- En cas de non-paiement des charges, une action judiciaire commune de tous les copropriétaires est nécessaire.
Comment savoir si c'est mon cas ?
- Lire l'acte de base, dans les première pages (pas soumise à la loi sur la copropriété)
- Questionner le notaire
Comment en sortir ?
- Rédiger des statuts (acte de base, règlement de copropriété, règlement d'ordre intérieur)
- S'enregistrer auprès de la BCE pour obtenir la personnalité juridique (coût non négligeable)
Des alternatives ?
- Rédiger une convention de gestion de l'indivision - mais pas protecteur comme les statuts.
- Assemblée Générale (AG) :
- Prend les décisions collectives (budget, travaux, etc.).
- Doit se réunir au moins une fois par an.
- Syndic :
- Représente l'ACP et exécute les décisions de l'AG.
- Peut être professionnel (société commerciale ou personne physique) ou non professionnel (un des copropriétaires).
- Responsabilités :
- organiser les AG selon des formalités légales précises,
- rédiger le PV de l'AG
- mettre en oeuvre les décisions d'AG
- gérer et présenter les comptes,
- établir un budget,
- gérer les urgences (actes conservatoires)
- informer le notaire en cas de vente d'un lot.
- Commissaire aux comptes :
- Vérifie la comptabilité de l'ACP.
- Désigné en AG, obligatoire pour toutes les copropriétés.
- Conseil de Copropriété :
- Contrôle la mission du syndic (obligatoire pour les copropriétés de plus de 20 lots).
- Composé uniquement de copropriétaires.
- Copropriétaires :
- Peuvent participer aux AG (ou se faire représenter), et y voter selon leur quote-part.
- Doivent respecter les décisions prises en AG
- Doivent payer les charges proportionnellement à leur quote-part.
- Doivent respecter les règles de vie commune.
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